Uma boa estratégia é o que vai fazer a diferença entre o imóvel que vai ser só mais um custo, e o que vai trabalhar para você. Por isso, vamos compartilhar algumas das estratégias que utilizamos na gestão inclusive dos nossos próprios imóveis, além de te apresentar um estudo de caso real na Riviera de São Lourenço de um imóvel que rendeu 60,8% do seu valor para o proprietário em apenas 22 meses.
A estratégia para fazer seu imóvel trabalhar para você!
Quando falamos sobre esse assunto, imediatamente as pessoas pensam na venda ou locação do imóvel. Sim, estas são as duas principais formas de você ganhar dinheiro com um imóvel. No entanto, de nada adianta achar que você irá ganhar rios de dinheiro com a venda ou locação de qualquer imóvel. O imóvel errado pode te fazer perder dinheiro, além de imobilizar o seu patrimônio. A estratégia começa na compra!
A Riviera de São Lourenço é um mercado bastante aquecido, e com bastante potencial de crescimento. Por essa razão, os imóveis aqui localizados costumam apresentar uma valorização média maior do que é visto em outras regiões. Além disso, conforme demonstramos neste artigo, houve uma intensificação desta valorização nos últimos dois anos.
Ainda assim, aposto que você não quer depender de sorte ou circunstâncias do mercado alheias ao seu conhecimento na hora de investir o seu dinheiro, certo? Por isso, você deve se atentar a alguns fatores cruciais antes de comprar o seu imóvel para um investimento.
1. O perfil dos locatários que frequentam o local
Se você quer adquirir um imóvel que vai trabalhar por você, te oferecendo bons rendimentos, antes de tudo deve se atentar ao perfil dos visitantes do local. Caso contrário, terá em mãos um imóvel que ficará no final da fila das preferências de locação, e perderá muitas oportunidades de ganhar dinheiro.
Falando especificamente sobre a Riviera de São Lourenço, é um destino frequentado majoritariamente por famílias de todo o estado de São Paulo. Grande parte delas viaja longas distâncias para chegar aqui, frequentemente com crianças e idosos. Portanto, os benefícios mais procurados costumam ser um imóvel que ofereça conforto, lazer, acessibilidade e infraestrutura.
É por isso que há imóveis que “vão que nem água” e outros que só são alugados em datas de ocupação total, como o alto verão.
2. A Liquidez do imóvel
Quando se compra um imóvel com o objetivo de investir, é necessário ignorar completamente os seus gostos pessoais, analisando o que de fato aquele mercado consome. Então visite quantos imóveis puder naquela região (mesmo aqueles que você não tem interesse), converse com especialistas no mercado, faça pesquisas online.
Na hora de investir em um imóvel, da mesma forma que é importante fugir dos ‘patinhos feios’ (imóveis mais baratos e abaixo do padrão) também se deve fugir dos ‘elefantes brancos’ (imóveis encantadores, personalizados, muito acima do padrão da região)
3. O funcionamento do mercado da região
Cada mercado tem suas “regras de funcionamento” e características particulares que o definem. Alguns dos principais fatores a se observar são: I. Preço do m² de venda; II. Taxa de ocupação ao longo do ano; III. Variação sazonal de preço médio por diária IV. Razão de Oferta e Demanda.
Tomando o exemplo de Riviera:
1. O preço do metro quadrado varia consideravelmente a depender do tipo de imóvel. Na data desta publicação a média é de R$20.261,32, conforme explicamos neste artigo.
2. A taxa de ocupação é de quase 100% no verão, e tem aumentado consideravelmente ao longo do restante do ano.
3. A diária de um apartamento padrão, com 3 dormitórios e sem vista para o mar, pode custar uma média de R$1.500,00 na baixa temporada e até R$3.500,00 na alta.
4. Por fim, a oferta de novos imóveis na Riviera é relativamente baixa, dado que ainda não há uma data clara de quando o módulo 1 terá suas construções iniciadas. No entanto, estamos em uma fase de baixa/média procura, de tal forma que os preços de venda se mostram estagnados ou até em leve deflação há alguns meses.
Colocando o conhecimento do mercado em prática, não apenas você aumenta as chances de adquirir um imóvel de bom potencial, como consegue fazer sua ‘entrada’ (compra) e ‘saída’ (venda) do mercado em momentos mais oportunos. Fazendo um comparativo com o mercado de ações, seria o equivalente a comprar na baixa, fazer o imóvel trabalhar para você, e depois vendê-lo na alta.
Já tenho meu imóvel, e agora?
Agora está na hora de fazer seu imóvel trabalhar para você por meio das locações! Aí vem o clássico dilema: “o que é melhor? Locação anual ou temporária?”. Para os que são familiarizados com o mercado de investimentos, este dilema é muito semelhante à comparação que se faz entre Renda Fixa e Renda Variável.
A tendência é que você ganhe mais dinheiro fazendo as locações temporárias, mas isso exige uma boa estratégia de divulgação do imóvel para que ele não fique desocupado, além de tempo para administrá-lo e garantir que esteja sempre em condições de uso.
A locação anual ou de períodos mais longos, por outro lado, oferece a segurança de que aquele dinheiro cairá mensalmente na sua conta sem que você tenha que investir tempo e energia na divulgação e administração do imóvel. Em troca disso, a remuneração tende a ser menor.
Afinal, qual é o melhor? A resposta para essa questão depende do perfil de cada investidor. Mas este não é o único fator. Dependendo do momento que vive o mercado a balança pode pesar muito para um ou outro lado, e talvez até para uma estratégia combinada de locações temporárias ou locações mais longas.
Por tudo isso que foi exposto, você até pode conseguir bons resultados com a locação de um imóvel por conta própria, mas contar com a ajuda de um profissional qualificado, que conheça o mercado, e que faça uma boa divulgação do seu imóvel, maximiza as suas chances de fazer com que o seu imóvel trabalhe – e bem – para você.
No próximo tópico, mostraremos um caso real de como ajudamos nosso cliente a faturar 60,8% do valor investido no imóvel adquirido a partir de uma estratégia de locações aliada a uma compra e venda realizada em momentos estratégicos.
Caso Real: 60,1% de retorno bruto em 22 meses
Com a ajuda da consultoria de compra da Portugal Imóveis, nosso cliente adquiriu um imóvel no módulo 06 da Riviera de São Lourenço em Julho de 2021 e aplicou tudo o que discutimos acima para fazê-lo trabalhar para ele.
Foi uma ótima compra, abaixo do preço do mercado, pois imóvel precisava de uma reforma. O valor investido na compra foi de R$1.800.000,00. Abaixo você confere as fotos do apartamento.
Logo após a compra, o proprietário deu início a uma reforma que durou quatro meses, na qual gastou aproximadamente R$400.000,00. Após essa reforma, o imóvel estava avaliado em R$2.400.000,00. Abaixo você confere fotos de como ficou o imóvel:
O proprietário seguiu exatamente as instruções que demos no item I. Assim, procurou deixar o imóvel esteticamente o mais próximo possível do padrão de Riviera, prezando pelo conforto e funcionalidade, fugindo de personalizações excessivas.
De dezembro de 2021 até setembro de 2023 (22 meses), fechamos 39 pacotes de locação no imóvel. Seguimos uma estratégia 100% voltada à locações por temporada pois o proprietário desejava maximizar seus lucros e, ocasionalmente, utilizar o imóvel.
O faturamento total do proprietário com as locações foi de R$339.066,00, gerando um rendimento de 0,69% ao mês do capital investido no imóvel (compra + reforma).
Em setembro de 2023, conseguimos um cliente que fez uma proposta de compra para o proprietário no valor de R$3.200.000,00, e ele aceitou. Totalizando como resultado um spread entre o valor investido (compra + reforma) e o valor de venda de R$1.000.000,00.
Somando o total de rendimentos do proprietário, temos um faturamento de R$1.339.066,00 com o imóvel. Considerando o total de R$2.200.000,00 em investimentos (compra + reforma), podemos afirmar que o rendimento bruto do proprietário com o investimento foi de 60,8% em 22 meses.
Que outro investimento tão seguro quanto este você consegue pensar com esse rendimento?!
Conclusão
É importante pontuar que o artigo é um resumo de uma série de estratégias que você pode usar para fazer seu imóvel trabalhar para você. Mas todas elas exigem conhecimento profundo do mercado imobiliário da região, da situação econômica do país e de estratégias eficazes para compra e venda.
É exatamente para que você não precise fazer isso sozinho que existe o serviço de consultoria imobiliária. Nossa recomendação final é que você sempre conte com a ajuda de um profissional regulamentado pelo CRECI para te ajudar com seus investimentos em imóveis. É a forma mais segura e eficaz de fazê-lo.
A Portugal Imóveis na Riviera pode te ajudar com isso! Acesse a aba de contatos, no menu, e nos envie uma mensagem. Será um prazer te assessorar neste processo.
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