Apesar do que bradam os “gurus” do mercado financeiro, na tentativa de te convencer a colocar seu dinheiro nos mais diversos investimentos mais complexos e inovadores, a verdade é que o Top 0,001% mais ricos do mundo está investindo em imóveis. E não é por acaso. Neste artigo, vamos te demonstrar com números porque vale muito a pena investir em imóveis, e que é isso que você também deveria estar fazendo com seu dinheiro. Além disso, vamos compartilhar dicas de quem tem mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário sobre quais as melhores estratégias para você maximizar seus rendimentos com segurança!
O Potencial de Ganhos de Investimentos em Imóveis
Vamos começar com dados reais, para você sentir o potencial de rentabilidade do mercado imobiliário. Fizemos um estudo com mais de 20 imóveis negociados pela Portugal Imóveis na Riviera de São Lourenço nos últimos dois anos. Comparamos o preço de venda e o valor atual de mercado destes imóveis e o resultado é impressionante: em média, estes imóveis tiveram uma valorização mensal de 2,86%, o que gerou um acumulado em 26 meses de 74,36%. O gráfico abaixo mostra um comparativo dessa valorização bruta com alguns outros índices do mercado.
Apesar disso, uma das maiores críticas à compra e venda de imóveis é relacionada aos custos supostamente altos de um imóvel. E é por isso que se faz necessário incluí-los nessa conta. Vamos então adicionar ao cálculo os custos mais clássicos que podem assustar o futuro investidor em imóveis: Custos da Compra (ITBI, Escritura e Registro), os Custos de Manutenção (IPTU e Condomínio) e os Custos de Venda (Imposto sobre Lucro Imobiliário e Comissão de Corretagem).
É importante ressaltar que alguns desses custos são calculados sobre a base Valor de Mercado ou Transação, enquanto outros pelo Valor Venal do Imóvel. Não abordaremos nesse artigo o método de cálculo do valor venal, você pode melhor compreendê-lo nessa matéria do Quinto Andar. Porém, a partir de um cálculo considerando 115 imóveis da nossa base na Riviera, chegamos à uma média de 78% de variação para menos do Valor Venal para o Valor de Mercado.
Os Custos de Compra de um Imóvel
No momento da compra do imóvel, você deverá realizar a escritura, registrá-lo em seu nome e pagar o imposto municipal. Partindo do exemplo de um imóvel de R$1.000.000,00, vamos detalhar o quanto o investidor gastaria com este processo.
A Taxa para Emissão da Escritura em nome do comprador é tabelada e definida pelo Estado, sendo derivada da Lei dos Emolumentos. Para um imóvel de R$1.000.000,00, o custo total é de R$5.475,77.
A Taxa de Registro no Cartório de Registro de Imóveis é também tabelada pelo estado. Conforme simulação realizada na calculadora de custas notariais do Registro de Imóveis, o custo para registro de um imóvel de R$1.000.000,00 seria em torno de R$3.718,88.
Já o ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal necessário para todo esse processo de transmissão de propriedade do bem. Conforme a Lei 324.98, a alíquota para Bertioga é, salvo casos especiais de incentivos, 2% sobre o valor venal ou valor do negócio jurídico, prevalecendo o que for maior. No caso em questão, o valor seria de R$20.000,00.
Somando os três custos, chegamos ao valor total de R$29.194,65. Ou seja, o valor total investido na compra do imóvel em questão teria sido de aproximadamente R$1.029.194,65.
Os Custos de Manutenção do Imóvel
Os dois principais custos fixos para a manutenção do imóvel na Riviera de São Lourenço são o Condomínio e IPTU.
Sendo que o condomínio na Riviera é na ordem de R$2.500,00 à R$3.000,00, vamos considerar que o valor total gasto com condomínio durante os 26 meses seja de R$78.000,00.
O IPTU no município de Bertioga, por sua vez, segundo a mesma Lei nº 324/98, é de 0,7% sobre o valor venal para imóveis construídos. Considerando a média de 78% de sobrevalorização do valor de mercado observado nos imóveis da Riviera de São Lourenço, mencionado anteriormente no artigo, temos que o IPTU anual do imóvel seria da ordem de R$3.000,00 durante os dois anos.
A soma de gastos com a manutenção deste imóvel, portanto, seria na ordem de R$81.000,00.
Os Custos para a Venda do Imóvel
Na venda do imóvel, o vendedor terá dois custos principais para arcar. São eles: I. A comissão do corretor de imóveis e/ou imobiliária responsável pela intermediação da venda (6% do Valor da Transação); II. O Imposto sobre Ganho de Capital (Lucro Imobiliário).
Para o caso da valorização de 74,36% acumulada ao longo dos 26 meses de propriedade do imóvel explicada anteriormente neste artigo, teríamos um imóvel vendido por R$1.743.600,00. Portanto, o custo para pagar a comissão seria de R$104.616,00. Já o imposto sobre Ganho de Capital, segue a alíquota de 15% sobre a valorização até 5 milhões e, descontando a corretagem. Ou seja, o valor total a ser pago neste caso seria de R$95.847,60 [(R$743.600,00 – R$104.616,00)*15%].
Somando os dois valores, o custo do proprietário na venda seria de R$200.463,60.
O Rendimento Líquido do Investidor com a Venda
Considerando todos os custos acima explicados, o vendedor teria adquirido o imóvel por R$1.000.000 + R$29.194,65 de custas. Teria ainda gasto R$81.000,00 com a manutenção do imóvel durante 26 meses. E, por fim, no momento da venda, teria um custo adicional de R$200.463,60. O seu rendimento líquido com essa operação teria sido, portanto, de R$743.600,00 (valorização) – R$310.658,25 (soma dos custos) = R$432.341,75. Dividindo pelo período de 26 meses, teríamos um rendimento líquido de 1,66% ao mês. Vamos atualizar nosso gráfico?
Como demonstra o gráfico, a diferença positiva não se restringe apenas à Riviera de São Lourenço. apesar de claramente se tratar de um mercado que valoriza acima da média nacional. Considerando a média de valorização imobiliária de todo o Brasil, ainda temos rendimento superior à todos os demais investimentos.
Embora não tenhamos atualizado esse dado do IGMI-R com o valor do rendimento líquido, dado que os custos variam conforme o local, também não estamos levando em consideração os custos intrínsecos aos investimentos relacionados aos demais índices.
No tesouro direto, por exemplo, o investidor teria que pagar os mesmos 15% de imposto sobre seus rendimentos, considerando 26 meses.
O gráfico nos mostra que a valorização líquida da Riviera de São Lourenço é superior ao rendimento bruto nos demais investimentos. Impressionante, né?!
Outras Vantagens Incontestáveis de Investir em Imóveis
Existem três outros fatores que justificam o porquê vale muito a pena investir em imóveis. São eles: o valor de uso, a segurança, e a maximização do rendimento por meio de locações.
Por Valor de Uso, nos referimos ao valor que representa para o investidor a possibilidade de usufruir do seu bem enquanto obtém rendimentos. Para ficar bem claro, imagine que você é um investidor e alocou parte do seu capital em ações do Itaú. Você poderá tirar férias com a sua família dentro da agência do banco? Se pudesse, você o faria? Em contrapartida, quem investe em imóveis na Riviera de São Lourenço não apenas está lucrando mais, como também está aproveitando esse patrimônio com sua família.
Além disso, imóveis são consideravelmente mais seguros do que a maior parte dos investimentos. Até o pedido de recuperação judicial das Lojas Americanas em janeiro de 2023, a companhia figurava nas recomendações de compra de diversas empresas especializadas. É claro que o investidor em imóveis deve ter cuidados, como nunca comprar um imóvel em mercados de baixa liquidez. Mesmo assim, hoje em dia já existem diversas alternativas para levantar capital emergencial sobre ativos imobiliários, sem ter que se desfazer do bem abaixo do preço. Como o Crédito com Garantia em Imóvel.
Por fim, todos esses custos atrelados a um imóvel podem ser abatidos e até revertidos em ganhos por meio de Locações Imobiliárias. Sejam elas locações temporárias ou locações de longa duração. Em uma análise recente, descobrimos que uma estratégia de aluguel temporada bem executada na Riviera de São Lourenço pode gerar rentabilidade líquida (descontando comissão de locação, IPTU e Condomínio) de 0,6% ao mês. Ou seja, além de abater os R$81.000,00 gastos em 26 meses com o imóvel do exemplo, o proprietário ainda teria uma receita de R$60.000,00 por ano.
Conclusão: Vale a Pena Investir em Imóveis?
Vale – e muito a pena – investir em imóveis, especialmente em mercados aquecidos como a Riviera de São Lourenço. Vale ressaltar que a valorização da Riviera é maior do que a média nacional por razões muito justificáveis explicadas nesse outro artigo. Em linhas gerais, essa valorização se dá por fatores objetivos, dado que a Riviera é um projeto muito bem planejado ainda em andamento.
Então não adianta você comprar qualquer imóvel só porque ele está abaixo do preço de mercado e achar que vai obter esse tipo de rendimento. Você deve se basear em fatos e dados que justifiquem a valorização esperada para o local, e não por mera especulação imobiliária. Caso contrário, o que poderia ser o melhor investimento do mercado se torna uma das piores decisões financeiras.
Por esse motivo, investir em imóveis não é algo trivial, e contar com a experiência de um consultor imobiliário pode fazer toda a diferença entre um ótimo ou péssimo investimento. A Portugal Imóveis tem mais de 20 anos de atuação no mercado imobiliário de Riviera de São Lourenço, e podemos te assessorar neste processo.
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