Parabéns! Além do seu imóvel próprio com finalidade de moradia, você conquistou outro – e por que não outros – imóvel(is). E aposto que não foi à toa que conquistou esse patrimônio, com certeza você é uma pessoa que pensa muito bem no custo-benefício das suas decisões. E agora deve estar se questionando ‘Qual a melhor opção para o meu imóvel: Locação Anual ou Aluguel Temporada?’.
Nós temos mais de 20 anos no Mercado Imobiliário da Riviera de São Lourenço com compra & venda e locação de imóveis, e vamos te ajudar a responder essa pergunta. Mas não se preocupe! Este NÃO é mais um artigo que vai te dizer em palavras genéricas que a resposta depende.
Honraremos a experiência que temos e a sua atenção na leitura, e neste artigo traremos contas à partir de casos reais, com considerações práticas e o parecer de quem vive o mercado de Locação Anual e Aluguel Temporada na prática do dia a dia. Tanto nos seus aspectos positivos, quanto negativos.
Algumas Considerações Iniciais
A relação entre proprietário e locatário em imóveis urbanos no Brasil é regida pela Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Segundo a qual e para as finalidades de comparação deste artigo será considerada:
- Locação Anual aquela com finalidade de moradia e/ou uso recorrente, convencionada por padrão em 30 meses, na qual a partir do 12º mês as partes podem romper livremente com o contrato sem o pagamento de multa rescisória.
- Aluguel Temporada, conforme tipificado na Lei do Inquilinato: “aquela destinada à residência temporária do locatário para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias (…)”
Antes de mais nada, você precisa refletir sobre o mercado no qual o seu imóvel está inserido. A Lei de Oferta e Demanda é a base para uma boa análise de custo-benefício. Ou seja, não adianta você se fazer essa pergunta se o seu imóvel está em um local que não possui demanda para uma ou outra modalidade de locação.
Se o seu imóvel está em uma zona tipicamente corporativa ou residencial, sem atrativos turísticos que gerem uma demanda para locações temporárias, você deve destinar seus esforços para locações residenciais de médio/longo prazo. E o contrário também é tão verdade quanto.
Mas se você acompanha os a Portugal Imóveis ou se possui um imóvel na Riviera, sabe que aqui ambos os mercados são excelentes. Que há ampla demanda para as duas modalidades. Mais que isso, sabe que independentemente da receita que você faz com locações, seu imóvel valoriza expressivamente a cada mês.
Então resta ler este artigo e descobrir qual a melhor opção para o seu imóvel: Locação Anual ou Aluguel Temporada.
Locação Anual ou Aluguel Temporada? Encare como um investimento!
Para tomar a melhor decisão, você precisa analisar a locação do seu imóvel como um investimento. Mas o que exatamente isso quer dizer? Que você precisa ter um objetivo claro com aquela ação.
Vamos pensar em um investimento bancário. Colocar seu dinheiro em Renda Fixa é uma ótima alternativa caso você esteja acumulando dinheiro para o longo prazo, o queira protegê-lo da inflação. Mas talvez não seja a melhor alternativa caso você queira realizar a compra de um bem nos próximos dois anos e queira otimizar seus rendimentos.
Portanto, o que você busca com o dinheiro proveniente das suas locações? É um recurso que complementará o seu orçamento familiar ou você pretende utilizar os proventos para trocar de carro? São apenas duas das dezenas de possíveis situações, mas denotam uma diferença clara no que deveria ser sua prioridade: segurança/constância ou maximização da rentabilidade?
Para ilustrar esta questão de prioridade, vamos apresentar um estudo de caso da receita gerada com locações de dois imóveis similares, no mesmo prédio. Ou seja, com o mesmo custo mensal de condomínio e IPTU. Os imóveis estão localizados na Riviera, possuem 3 dormitórios, e estão avaliados em R$2.200.000,00.
Estudo de Caso
- O Imóvel A foi alugado por um ano do dia 27/02/2023 até o dia 26/02/2024 pelo preço de R$9.000,00 ao mês. O que rendeu um faturamento bruto de R$108.000,00 e um rendimento líquido, descontando a comissão de corretagem, de R$99.000,00.
- O Imóvel B foi disponibilizado, durante o mesmo período, para Aluguel Temporada. Período no qual foram realizados 17 pacotes de locação, comprometendo 82 dias de uso do imóvel, com tarifas variando de R$1.500,00 à R$2.300,00 por diária. O que gerou ao proprietário um faturamento bruto de R$138.400,00 e um rendimento líquido, descontando a comissão de corretagem, de R$117.640,00.
Neste caso específico, percebemos que o imóvel B gerou um faturamento maior para o proprietário. O que reforça a tese de que o Aluguel Temporada, se bem trabalhado, pode ser mais lucrativo que a Locação Anual.
O principal que se deve saber é que a principal alavanca para a lucratividade do seu Aluguel Temporada será a taxa de ocupação do imóvel. 82 dias de locação no ano é uma performance entre regular e boa para os padrões da Riviera de São Lourenço. O que contempla a alta temporada e as principais emendas de feriado do ano.
Mas explorando o potencial da temporada de inverno e dos finais de semana comuns, é bem factível ultrapassar os 100 dias de ocupação no imóvel, o que nesse apartamento levaria a receita líquida do proprietário para algo próximo de R$140.000,00. (considerando é claro que o valor da diária para essas datas será menor que a média utilizada para os dias de maior demanda)
E é aí que entra a importância de colocar em prática as melhores estratégias para fazer com que seu imóvel trabalhe para você. E é exatamente para potencializar as suas receitas de Aluguel Temporada que prestamos o nosso serviço de Administração e Intermediação Imobiliária para Locação.
Desafios do Aluguel Temporada
Antes de mais nada, nota-se a partir do caso anterior que o proprietário B lucrou, em 82 dias de Aluguel Temporada, R$18.540,00 a mais do que o proprietário A em todo o ano. Além disso, ainda restaram 283 dias livres nos quais o proprietário pôde usufruir do seu apartamento na praia.
Além destes 283 dias representarem um Valor de Uso que deve ser considerado no seu processo de tomada de decisão. Conforme explicado anteriormente, o Spread do lucro poderia ser ainda maior quanto mais locações o proprietário conseguisse fechar no imóvel. O que não apenas é possível, como bastante factível, dependendo de uma política mais arrojada de precificação e da agressividade de divulgação do imóvel.
Mas é preciso entender que este ‘prêmio de rentabilidade’ está diretamente relacionado aos riscos e ao maior trabalho que se assume com o Aluguel Temporada, que definitivamente são maiores que no mercado de Locação Anual. Uma boa análise destes riscos é fundamental para que você tome a melhor decisão possível para você e para o seu imóvel.
Taxa de Vacância
Cada feriado prolongado perdido ou semana de verão que seu imóvel fique parado pode mudar drasticamente o retorno esperado com o Aluguel Temporada, daí a importância de preencher o seu calendário de locações com o máximo de pacotes possível.
Isso exige uma capacidade de divulgação do seu produto no mercado, sem perder é claro a qualidade no filtro de quem serão seus hóspedes, para que não se tenha dor de cabeça depois.
O Airbnb surgiu como uma excelente opção para maximizar a ocupação dos imóveis sem depender de uma imobiliária. No entanto, o mercado de Riviera ainda é muito caracterizado por famílias que possuem uma imobiliária de confiança, ou que preferem a segurança e o respaldo jurídico de um contrato de aluguel temporada.
Há um público enorme fora do Airbnb e você não atingirá o máximo de potencial do seu imóvel com o Aluguel Temporada se não considerá-lo.
Precificação do Pacote
Percebemos muitos proprietários ‘desesperados’ para fechar as locações, frequentemente não assistidos por corretores competentes, que baixam excessivamente o preço de locação dos seus imóveis em datas cruciais com medo do imóvel ficar vazio.
Tudo é sempre um equilíbrio, afinal você não quer que o imóvel fique vazio. Mas o segredo para este equilíbrio é estudar e acompanhar o mercado, a procura por Riviera em cada momento do ano, e até as condições climáticas.
Nesta temporada, vimos diversos proprietários alugando seus imóveis por menos da metade do preço que outras unidades equivalentes no mesmo prédio. Perder dinheiro nas datas mais cruciais pode fazer com que sua rentabilidade com o Aluguel Temporada despenque, e torne-o menos lucrativo e mais trabalhoso que a Locação Anual.
Adequação do Imóvel ao Mercado
No Aluguel, o seu imóvel é o produto. E se o seu produto não atende a demanda do mercado, você não terá sucesso. Há muitas pessoas frustradas por não atingir o resultado esperado com o Aluguel Temporada, mas que por outro lado não prepararam seu imóvel para tal.
Para exemplificar, tivemos apenas um imóvel vazio em nossa carteira de locações no Réveillon. Não faltaram clientes interessados, mas todos declinaram ao ter a informação de que o apartamento não possuía ar condicionado. Você precisa conhecer as demandas do público naquele local e momento!
A diferença entre o imóvel que pode ser alugado por mais de 90 dias no ano, e aquele que só gera custos, reside muitas vezes no limite do próprio produto.
Administração e Gestão de Crises
O trabalho gerado pela Aluguel Temporada é, sem sombra de dúvidas, maior do que o gerado pela Locação Anual. Isso porque incidentes acontecem, e eles podem afetar diretamente as próximas locações no imóvel. O que exige do proprietário um tempo dedicado à administração.
Nesta temporada, um dos locatários de um imóvel administrado por nós acidentalmente quebrou a TV da sala no último dia do seu período de hospedagem. Ele se responsabilizou pelo dano e se prontificou a comprar uma nova. Mas chegaria apenas 15 dias depois, comprometendo a experiência do novo locatário.
Como este proprietário contratou nosso serviço de administração imobiliária para Aluguel Temporada, ele não precisou se preocupar com nada disso. Intermediamos a compra e entrega da nova televisão, e disponibilizamos uma televisão reserva para colocar no imóvel no dia da entrada do novo locatário.
E este é apenas um, dos diversos exemplos que acontecem toda a temporada na Riviera de São Lourenço, que demandam uma atuação próxima do administrador do imóvel. Imagine que você alugou seu imóvel e foi tirar férias fora do país. Durante a locação, ocorreu um vazamento no imóvel. O que você faria?
Muitas imobiliárias consideram o Airbnb e outras plataformas como um rival, mas ele pode ser um excelente aliado! O trabalho de uma imobiliária gera muito mais valor do que simplesmente colocar alguém no imóvel quando consideramos a administração imobiliária.
Este é um dos principais serviços prestados pela Portugal Imóveis na Riviera. Nele, utilizamos o Airbnb para complementar e maximizar as chances de ocupação do imóvel, com a vantagem que fazemos toda a administração para o proprietário. O que inclui check-in e check-out e a garantia de uma boa experiência ao hóspede antes, durante e depois da locação. Consulte-nos para saber mais sobre este serviço!
No último tópico daremos nosso parecer final sobre qual a melhor opção para o meu imóvel: Locação Anual ou Aluguel Temporada? Mas antes, vamos tratar de um assunto muito relevante para as duas modalidades de locação: as garantias!
As Garantias na Locação Anual e no Aluguel Temporada
As garantias locatícias são dispositivos jurídicos que auxiliam o proprietário de um imóvel a realizar as suas locações com mais segurança. Elas podem protegê-lo de eventuais danos realizados no imóvel pelo locatário, e até da inadimplência do mesmo.
Na Locação Anual (Residencial)
Conforme disposto na Lei do Inquilinato, existem quatro principais garantias aplicáveis ao contrato. Nenhuma delas é obrigatória, e tampouco podem ser cumuladas em mesmo contrato. São elas:
- Caução: pagamento antecipado de três meses de aluguel no ato da assinatura, geralmente mediante depósito em conta ou cheque, os quais o proprietário se compromete em devolver ao final da locação após a vistoria do imóvel e dedução de eventuais custos gerados pelo inquilino.
- Fiança: a inserção de um terceiro (fiador) no contrato que se compromete pelo pagamento em dia por parte do inquilino.
- Seguro Fiança: a inserção de uma terceira parte (fiadora), neste caso instituição Pessoa Jurídica, que passa a segurar o pagamento do locatário. Podendo ser um seguro apenas voltado para inadimplência, ou também para danos/multas ao imóvel.
- Cessão de Crédito: modalidade que passa a ser ativada após a inadimplência do inquilino, podendo abranger o aluguel mensal ou danos e multa. Nela o proprietário vende os direitos da dívida para uma instituição financeira, que passa agora a ter direito de cobrança com juros e multa de atraso sobre os valores em abertos deixados pelo inquilino.
Não é o objetivo deste artigo dizer qual é a melhor delas, apenas que elas existem e que, de forma geral, já funcionam muito bem no nosso país. Protegendo o proprietário de prejuízos relacionados à sua locação.
Cabe à você entender a fundo o funcionamento de cada uma delas para eleger a que faz mais sentido para você, evitando assim os clássicos vilões da Locação Residencial.
O mais importante é que tudo esteja tipificado no Contrato de Locação Residencial, e que o mesmo esteja de acordo com a Lei do Inquilinato.
No Aluguel Temporada
É direito do proprietário estabelecer, no contrato de Aluguel Temporada, qual a garantia que deseja utilizar. Neste mercado, temos dois principais fatores a assegurar:
I. A reserva do imóvel: pagamento de um adiantamento (geralmente de 50%) do valor da locação na data da assinatura do contrato.
II. A proteção contra danos causados ao imóvel: geralmente realizada por meio de caução estabelecido pelo proprietário, do bloqueio de determinado valor no cartão de crédito do locatário (muito comum em hotéis), ou até de um seguro, como é o caso do Airbnb.
Da mesma forma como argumentamos com relação à Locação Anual, cabe à você em conjunto com o administrador do imóvel decidir qual(is) a(s) melhor(es) forma(s) de garantia(s) para o seu Aluguel Temporada. Mas é fundamental que você utilize essas proteções para não sair no prejuízo com suas locações.
Na Riviera de São Lourenço
É interessante observar como cada mercado tem suas particularidades no que diz respeito à inadimplência e eventuais problemas com danos. Na Riviera de São Lourenço, apesar do mercado de Locações Anuais e Aluguel Temporada ser um dos mais aquecidos do Brasil, praticamente não temos problemas com inadimplência ou danos e multas não honrados pelos inquilinos e locatários.
Por ser um destino de verão disputado, e inserido dentro de um mercado de luxo, os inquilinos e locatários que realizam negócios em Riviera costumam ser pessoas com capacidade de pagamento para honrar os compromissos locatícios. Por isso que em mais de 20 anos de profissão, ficamos felizes por nunca ter nos deparado com uma situação de inadimplência ou calote de danos causados.
Desta forma, a Riviera se estabelece mais uma vez como um mercado muito atrativo para rentabilização dos imóveis por meio tanto das Locações Anuais como do Aluguel Temporada!
Mas afinal, o que é melhor: Locação Anual ou Aluguel Temporada?
Se você já nos conhece, sabe que não temos problema nenhum em assumir posições. Fizemos uma enquete com nosso público lá na nossa página do Instagram e 71% dos nossos seguidores responderam que preferem o Aluguel Temporada frente à Locação Anual.
E essa também é nossa opinião!
As possibilidades de ganho com o Aluguel Temporada são consideravelmente maiores do que com a Locação Anual. E a possibilidade de uso daquele imóvel em outros momentos do ano pesa consideravelmente à favor dessa modalidade.
No entanto, há uma analogia que fazemos muito aqui na Portugal Imóveis na Riviera, e que tem tudo a ver com a praia:
- Locações Anuais são como navegar em águas calmas, te proporcionam a segurança de que você vai atingir seu objetivo mais cedo ou mais tarde.
- Já o Aluguel Temporada é como navegar em uma tormenta! O destino vale a pena, mas não se atreva a fazer isso se não tiver um bom barco (um imóvel que atenda às demandas do mercado) e um bom marinheiro (seja você ou um administrador responsável que se dedique àquilo)
A Portugal Imóveis na Riviera tem mais de 20 anos de experiência no mercado de locação da Riviera de São Lourenço.
Seja você um fã da Locação Anual ou do Aluguel Temporada, conte com nossos serviços de Intermediação e de Administração de Imóveis para potencializar seus ganhos, e te proporcionar mais segurança e facilidade nas suas negociações.
Desejamos excelentes negociações à todos!
