Seja você proprietário de um imóvel com potencial para o mercado de Aluguel Temporada, ou um investidor que está pensando em formas de obter rendimentos com seu capital, você definitivamente precisa saber como lucrar com o Aluguel Temporada.
No primeiro caso, você tem um diamante bruto nas mãos e nós podemos ajudar a lapidá-lo. No segundo caso, você está prestes a descobrir uma das pedras mais preciosas que poderia encontrar.
Então acompanhe esse post até o final para saber como você também pode lucrar com o Aluguel Temporada e veja alguns casos reais de quem já atua neste mercado há mais de 20 anos na Riviera de São Lourenço, litoral norte do Estado de São Paulo.
O que é o Aluguel Temporada
Segundo a Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato), é considerada locação temporária (aluguel temporada) aquela “contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
Em termos práticos, o aluguel por temporada requer um contrato específico, que deve conter informações detalhadas sobre prazo, valores, condições de uso e inventário dos móveis.
Este contrato pode “ser realizado entre o proprietário do imóvel e o inquilino (hóspede) ou com intermédio de uma empresa administradora que faz a gestão do imóvel“.
Contar com o serviço de uma empresa administradora pode facilitar a gestão deste processo jurídico e operacional associado aos ‘check-ins e check-outs‘.
Quais são as Vantagens do Aluguel Temporada?
Algumas pesquisas apontam que o mercado de Aluguel Temporada movimenta mais de R$1,2 bilhão de reais por ano, fazendo deste um dos mais expressivos do país.
Ainda mais importante que isso, é também um dos mais lucrativos. Há estimativas por parte de agentes do mercado de que a rentabilidade dos espaços tende a ser de 20% a 50% maior do que o aluguel convencional.
Em um artigo escrito por nós, colocamos um caso de Aluguel Temporada lado a lado com uma Locação Residencial e observamos um lucro líquido 18,9% maior no Aluguel Temporada, que pode aumentar expressivamente quanto maior a taxa de ocupação.
Além disso, principalmente para destinos turísticos onde o lazer é um fator determinante, o Aluguel Temporada oferece uma vantagem imensurável: a possibilidade de uso do imóvel enquanto ele não está locado.
Soma-se isso à relativa flexibilidade jurídica, processual e comercial, tem-se um dos produtos mais vantajosos do mercado!
Quanto afinal é possível lucrar com o Aluguel Temporada?
A resposta para essa pergunta depende de uma série de fatores que dizem respeito ao imóvel, ao local que ele está inserido e às circunstâncias socioeconômicas do mercado.
Na mesma reportagem citada anteriormente, o Valor Econômico afirma com base em casos estudados na cidade litorânea do Guarujá, que a renda anual com o Aluguel Temporada pode ultrapassar R$100.000,00 ao ano.
Mas para saber se realmente vale a pena alocar seu capital aí, é necessário analisar outros fatores como o valor e os custos de manutenção do imóvel. Então sem mais delongas, vamos aos casos reais.
Neste ponto, é importante mencionar que somos especialistas também na administração de imóveis para aluguel temporada, e que atuamos com exclusividade na Riviera de São Lourenço. Mas em breve voltamos à esse assunto 😉
Caso 1: R$339.066,00 durante 22 meses
Nosso cliente adquiriu conosco um imóvel de R$1.800.000,00. O imóvel precisava de uma reforma, para a qual foram investidos mais aproximadamente R$400.000,00, totalizando um capital investido de R$2.200.000,00.
Ao longo de 22 meses, administramos o imóvel com foco em Aluguel Temporada e conseguimos realizar 39 pacotes de locação no mesmo, totalizando em uma ocupação de 147 dias.
O imóvel fica localizado no Módulo 06 da Riviera de São Lourenço, possui 3 dormitórios, sendo 2 suítes, e 150m² de área útil. E a soma do valor bruto de todos os pacotes locados rendeu ao proprietário R$339.066,00.
Ao descontar a comissão, o valor embolsado pelo proprietário foi de R$288.206,01. Isso corresponde à 13,10% do valor investido, uma taxa de retorno de aproximadamente 0,59% ao mês.
Desconta-se os custos normais de manutenção do imóvel como Condomínio e IPTU, o valor líquido obtido pelo proprietário foi de R$226.892,00, o que significa 0,47% ao mês de retorno líquido.
Caso 2: Rendimento Líquido de 0,6% ao mês
Em um segundo caso, outro cliente da Portugal Imóveis na Riviera adquiriu um imóvel de 2 dormitórios, de 83m², pelo valor de R$1.600.000,00.
Ao longo de exatamente um ano, o imóvel foi alugado por 17 vezes na modalidade de Aluguel Temporada, gerando um rendimento bruto de R$138.400,00.
Descontando a comissão de 15% + custos de condomínio e IPTU durante esse período, o proprietário teve um rendimento líquido de R$96.640,00 com o imóvel, o que equivale à aproximadamente 0,6% ao mês.
Veja o quadro resumo:
E então, o Aluguel Temporada vale a pena?
Analisando friamente do ponto de vista de retorno sobre o investimento, a depender das taxas de juros praticadas pelo mercado, você pode obter um rendimento líquido igual ou superior por meio de investimentos em renda fixa.
Se você for um investidor experiente, pode conseguir valores até maiores por meio de investimentos em fundos imobiliários, ações, entre outras estratégias de renda variável.
Mas o verdadeiro valor do Aluguel Temporada vai muito além desse dado de rentabilidade ‘nu e cru’, e se resume em dois pontos principais que se somam:
1. A Valorização do Imóvel
O imóvel do Caso 1 foi vendido pelo proprietário pelo valor de R$3.000.000,00 ao final do período de 2 anos. Isso representa uma valorização de R$800.000,00 do valor investido para compra mais reforma.
Ao colocar essa valorização na conta, nota-se que o rendimento com o investimento imobiliário foi em torno de 21,2% ao ano, tudo isso com a segurança típica que um imóvel lhe oferece em termos de proteção à inflação e preservação do patrimônio.
Já no Caso 2, o proprietário ainda mantem o imóvel, que está avaliado em R$1.800.000,00. Esta valorização, somada com o Aluguel Temporada, colocam o proprietário em um patamar de rentabilidade de 18,5% ao ano.
Então ao adicionar a valorização imobiliária na conta, o investimento em um imóvel para Aluguel Temporada torna-se praticamente imbatível perante à outras estratégias de investimento.
2. O Valor de Uso
Até hoje, nunca conheci alguém que me disse que aproveitou muito as suas férias ‘viajando para suas ações‘, ou alguém que convidou os amigos para aproveitar um dia em seu ‘Fundo de Investimento‘.
Brincadeiras à parte, imóveis são dos poucos destinos rentáveis para o seu dinheiro que possuem valor de uso, principalmente quando estão em um destino de praia como a Riviera de São Lourenço.
No primeiro caso, o imóvel ficou ocupado durante 147 dias em um período total de 660 dias. O que corresponde à uma taxa de ocupação de ~22%. Já no segundo, foram 82 dias de locação em um ano, restando 283 dias livres para uso do proprietário.
Que tal convidar a família, os amigos e quem sabe até o sogro e a sogra para passar uns dias na praia, aproveitando todo o dinheiro que você lucrou com o Aluguel Temporada na Riviera de São Lourenço?! Nada mau né?
Então, sim! O Aluguel Temporada vale – e muito – a pena. E investir em um imóvel com essa finalidade pode ser uma das melhores coisas a se fazer com o seu dinheiro.
E agora você deve estar se perguntando: “como eu também posso atingir esses resultados com o Aluguel Temporada? Como eu posso lucrar dessa forma com o meu imóvel? É disso que vamos tratar no próximo tópico!
Como Lucrar com o Aluguel Temporada
O primeiro passo para você lucrar com o Aluguel Temporada começa ainda na etapa de compra do imóvel.
1. Escolha o Lugar Certo
Tenha em mente que nem todo lugar possibilitará retornos expressivos com a estratégia de Aluguel Temporada. E o que você precisa estudar para saber se aquele é o lugar é qual e como é distribuída a demanda de locações ali. Algumas perguntas que você pode se fazer:
I. Quais movimentos e/ou eventos levam as pessoas até lá?
II. Como é a frequência dessa demanda?
III. Qual a proximidade deste local de grandes centros?
IV. Quem são as pessoas que consomem este mercado?
V. Qual é o preço médio cobrado?
“A Riviera de São Lourenço é um mercado forte para o Aluguel Temporada porque é um destino típico de verão. Além disso, pela sua proximidade de São Paulo e infraestrutura, atrai turistas ao longo do ano inteiro. As pessoas que consomem Riviera são majoritariamente famílias, que priorizam segurança, tranquilidade e comodidade“
Ricardo Portugal, especialista em Aluguel Temporada na Riviera
Analise bem todas essas características para entender o verdadeiro potencial daquele local. Ele passou no teste?
2. Faça uma Escolha Estratégica
Esse é sem sombra de dúvidas um dos passos mais importantes para quem deseja ser bem sucedido no mercado de Aluguel Temporada. Apesar disso, é justamente aqui que as pessoas cometem o maior erro: fazer uma compra pessoal.
Frequentemente as pessoas compram imóveis baseado naquilo que elas gostam ou precisam. Porém, se o seu objetivo é obter rentabilidade com o Aluguel Temporada, sua compra deve ser baseada nas necessidades do maior número possível de consumidores.
Ou seja, você precisa aplicar os conhecimentos do item IV do tópico anterior e entender o que essas pessoas querem. Na Riviera, como mencionado, o mercado é majoritariamente formado por famílias que buscam segurança, conforto e comodidade.
A partir daí, percebe-se a importância de características como: proximidade da praia, espaços de lazer familiares, número de suítes e/ou banheiros dentro do apartamento, espaço e disposição da cozinha, privacidade / sossego, etc.
Um exemplo clássico da Riviera: tudo bem que você não faz churrasco e não liga para churrasqueira na varanda, mas a maior parte das pessoas que frequentam a Riviera se apegam à isso.
Se o imóvel que você está adquirindo não oferece o básico que os demais imóveis da região oferecem, você só conseguirá fechar pacotes de locação oferecendo altos descontos no preço da diária.
Por outro lado, se o seu imóvel oferece características diferenciais que favorecem à essas necessidades, como suítes espaçosas, espaço gourmet, e móveis e equipamentos novos, por exemplo, seu imóvel provavelmente será uma das principais escolhas de Aluguel Temporada na região.
3. Utilize múltiplos canais
As plataformas de locação direta como o Airbnb, Booking e Vrbo facilitaram – e muito – o trabalho com anúncios e fechamento de pacotes para o Aluguel Temporada. Mas em muitos mercados ainda há uma demanda enorme fora das plataformas. Ignorá-la é perder dinheiro!
Na Riviera, devido ao perfil familiar e tradicional já mencionado anteriormente, atendemos muitos clientes que prefere alugar com uma imobiliária ou corretor de confiança, pois priorizam a relação construída ao longo de diversas locações já realizadas.
Para maximizar o lucro com o Aluguel Temporada é fundamental que o proprietário utilize uma estratégia híbrida de plataformas de locação direta e imobiliária(s).
Ricardo Portugal, especialista em Aluguel Temporada na Riviera
4. Dedique tempo, ou tenha alguém para fazê-lo por você!
Há quem possa pensar que para Lucrar com o Aluguel Temporada basta fazer algumas fotos do imóvel, colocá-lo em plataformas, anunciar em uma imobiliária e esperar o dinheiro cair na conta. A realidade está longe disso!
Aluguel Temporada dá dinheiro porque também dá trabalho. Os anúncios precisam de constante manutenção e ajuste de preços conforme as oscilações no mercado, os hóspedes tem dúvidas e frequentemente precisam de suporte antes, durante e depois da estadia. Isso para não mencionar os imprevistos definitivamente vão acontecer.
Você possui tempo e disposição para dedicar à isso? Se um chuveiro queimar, se a sua mesa de vidro da sala trincar ou se a televisão quebrar no dia 27 de dezembro, na transição da sua locação de Natal para o Réveillon, você conseguirá resolver o problema? Ou o novo hóspede terá sua experiência prejudicada e sua propriedade será mau avaliada?
Fechar pacotes de locação é só uma parte do processo e se você não administrar bem a(s) sua(s) propriedade(s), terá dores de cabeça que vão superar – e muito – os seus lucros.
A boa notícia é que o serviço de administração imobiliária já é bastante consolidado, e você pode contar com profissionais experientes no mercado para isso.
“Acredito que a maior vantagem de ter alguém para administrar o imóvel é que o proprietário não tem dor de cabeça e não precisa lidar com dezenas de ligações e mensagens de clientes e corretores. Tudo fica centralizado em uma só pessoa que mantem as informações atualizadas, fecha os pacotes, maneja os contratos, gerencia o calendário e cuida da experiência do cliente. O proprietário só se ocupa de receber e gastar seu dinheiro“
Ricardo Portugal, especialista em Aluguel Temporada na Riviera
5. Quanto maior o ego, menor o retorno
Sim, eu sei que o seu imóvel é o melhor imóvel disponível para Aluguel Temporada no mercado. Mas os lucros com o Aluguel Temporada estão diretamente relacionados à taxa de ocupação. Muitas vezes é melhor fechar um pacote menor do que pacote algum.
Mas quando saber qual é o caso? Não existem atalhos! Você precisa estar completamente inteirado e atualizado sobre como está o mercado e a demanda em cada período.
Se o seu imóvel atende às necessidades básicas do mercado, está em um local bom (preferencialmente a Riviera😆). Se você adotou uma estratégia de multicanais e tem alguém focado na gestão da propriedade, provavelmente terá 100% de ocupação na alta temporada.
Mas é o que acontece na baixa que define a maximização do seu lucro com o Aluguel Temporada. Feriados ao longo do ano, finais de semana avulsos, férias escolares de inverno). Existe um ótimo mercado para ser explorado desde que você saiba oferecer preços competitivos.
É aí que faz toda a diferença contar com a consultoria de especialistas que vivem o dia a dia do mercado. Capazes de precificar o imóvel de acordo com o que é necessário em cada momento, sem oferecer descontos desnecessários, nem perder oportunidades de locação.
Conclusão
O Aluguel Temporada é bastante rentável, principalmente quando somado à valorização de um bom imóvel, inserido em um mercado em crescimento.
Além disso, permite a possibilidade de uso pessoal do imóvel em diversos momentos do ano, proporcionando momentos de lazer com os amigos e a família.
Mas a diferença entre um proprietário que lucra com o Aluguel Temporada e aquele que “só tem dor de cabeça” está na estratégia adotada desde a compra até a gestão da propriedade.
E é aí que faz toda a diferença contar com especialistas. Se é isso que você procura, a Portugal Imóveis na Riviera pode te ajudar! São 20 anos de experiência gerando lucros para proprietários por meio do Aluguel Temporada na Riviera de São Lourenço.
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